Оформление прав аренды - изменения в Кадастровом паспорте

Часто возникают ситуации, когда характер использования земельного участка со временем претерпевает некоторые изменения. И если изначально у Вас был договор аренды земельного участка для эксплуатации производственных объектов, то переоборудовав помещения под офисный центр, вид использования земельного участка изменится. При этом Вам потребуется внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, потому что нарушения целей использования земельного участка являются серьезным основанием для расторжения с Вами такого договора.

Несмотря на распространенное применение понятия "вид разрешенного использования земельного участка", однозначной его трактовки в российском законодательстве нет. Исходя из обобщенного анализа норм земельного и градостроительного законодательства можно сделать вывод, что вид разрешенного использования - это совокупность разрешенных правомочий по использованию земельного участка, образующая правовой режим земельного участка.

В настоящее время в Москве установлены 17 основных видов разрешенного использования земель.

Если Вы являетесь арендатором земельного участка в Москве, то проблема изменения вида разрешенного использования может иметь для Вас важное экономическое значение, т.к. именно от вида разрешенного использования зависит кадастровая стоимость земельного участка, а также возможность осуществления тех или иных действий на земельном участке.

На данный момент изменение вида разрешенного использования земельных участок отнесено к полномочиям Департамента городского имущества города Москвы.

Также к полномочиям Департамента отнесены изменения адресного ориентира, площади и границ земельного участка.

Внесение изменений, не связанных с видом разрешенного использования, как правило, требуется для приведения всех земельно-имущественных документов к единым стандартам, например, перед оформлением каких-либо сделок (залог, купля-продажа объектов недвижимости и т.д.).

Внесение изменений в вид разрешенного использования, адресные ориентиры, площадь и границы земельного участка - относится к полномочиям Департамента городского имущества города Москвы. Такие изменения оформляются соответствующими Распоряжениями Департамента.

В частности, подготовка Распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка с установленным видом разрешенного использования, кадастровых паспортов на объекты недвижимости, расположенных на земельном участке.

Распоряжения о внесении изменений в адресные ориентиры земельных участков подготавливаются на основании соответствующих справок о присвоении адресов объектам недвижимости.

Изменение площади и границ земельного участка возможно по результатам геодезических изысканий на земельном участке.

Следует иметь в виду, что любое внесение изменений в параметры земельного участка должно быть обосновано, иначе по результатам рассмотрения представленных документов Департамент городского имущества города Москвы может отказать в выпуске соответствующего Распоряжения.

Специалисты нашей организации имеют многолетний опыт работы в вопросах изменения характеристик земельных участков и помогут Вам грамотно подготовить необходимый комплект документов для получения распорядительных актов.

Вы получили Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы, в котором указаны новые вид разрешенного использования, адрес, площадь и границы Вашего земельного участка, однако, этого по-прежнему будет недостаточно для возможности оформления договора аренды на необходимых Вам условиях.

Согласно Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» любые изменения характеристик земельных участков должны быть соответствующем образом отражены в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Таким образом, необходимым этапом изменения вида разрешенного использования земельного участка, адреса, площади или границ является государственный кадастровый учет соответствующих изменений.

В настоящее время только часть уникальных характеристик, таких как, вид разрешенного использования и адрес земельного участка, могут быть учтены в порядке информационного взаимодействия между филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" и Департаментом городского имущества города Москвы. В остальных случаях (изменение площади, границ и т.д.) потребуется проведение кадастровых работ.

Кадастровые инженеры нашей организации имеют богатый опыт проведения работ различной сложности, связанных с уточнением сведений о земельных участках, что позволяет нам гарантировать высокий уровень подготовки межевых планов по уточнению земельных участков с возможностью гарантированного получения кадастрового паспорта земельного участка.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый паспорт земельного участка предоставляется филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по городу Москва в результате государственного кадастрового учета. Данные о земельном участке вносятся в ГКН на основании подготовленного межевого плана.

На данном этапе важно обеспечить правильность подготовки документов, необходимых для государственного кадастрового учета. В противном случае, Вам может быть отказано в постановке на кадастровый учет земельного участка и выдаче кадастрового паспорта. Поэтому важно, чтобы документы для кадастрового учета готовили специалисты, имеющие достаточный опыт взаимодействия с кадастровой палатой по городу Москва.

Итак, в Государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие изменения и Вы получили новый Кадастровый паспорт с новыми фактическими и юридическими характеристиками арендуемого Вами земельного участка.

Следует учитывать, что индивидуализация земельного участка как объекта недвижимости, а значит как объекта земельных отношений, гражданских правоотношений, осуществляется исключительно с помощью его кадастрового учета.

Таким образом, после внесения изменений в сведения государственного кадастрового учета предмет Вашего Договора аренды земельного участка изменился и в него необходимо внести изменения.

В юриспруденции есть такое понятие – существенные условия договора. Условие о предмете (объекте) договора аренды является существенным условием для всех видов договоров.

Если в существующем Договоре аренды земельного участка указаны старые сведения об арендуемом Вами земельном участке, а в Государственном кадастре недвижимости указаны новые, то Вы должны привести предмет Договора в соответствие со сведениями, указанными в ГКН.

В том случае, если Вы не внесете изменения в существующий Договор аренды земельного участка, то предмет Вашего Договора идентифицировать будет невозможно, существенные условия Договора будут считаться несогласованными, следовательно, такой Договор является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Мы готовы оказать Вам помощь и осуществить весь комплекс услуг от подачи Заявления в Департамент до государственной регистрации внесенных изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кратчайшие сроки.